주택 거래량 증가는 부동산 경기가 회복되고 있다는 뚜렷한 지표로 여겨진다. 전세난 여파에 따른 현상이긴 하지만 매매수요가 늘어나면 수요·공급 상황에 따라 집값도 자연스레 상승하는 구조를 띠고 있어서다. 정부가 저금리 기조를 유지하는 한편 보금자리론과 디딤돌대출 등 정책자금 지원을 확대하는 배경이다.

반면 정부의 주택경기 활성화 정책은 반드시 가계 빚 증가로 이어진다는 점에서 가계부채 부실을 걱정하는 목소리도 만만찮다. 특히 주택담보대출 증가폭이 빚을 내 생활하는 가계의 가처분소득 증가율을 크게 웃돌고 있다는 사실이 이같은 우려를 뒷받침한다.

◇집값 살아나면 문제없지만…'가계부채' 위험수준

지난달 기준 시중은행이 보유한 주택담보대출 잔액은 418조4000억원으로 가계부채 총액의 40% 가량을 차지하고 있다. 지난해 늘어난 가계부채 67조6000억원 중 50조7000억원은 3분기와 4분기에 대출이 집행됐다.

이는 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 총부채상환비율(DTI) 및 주택담보인정비율(LTV) 완화를 시행한 시점과 일치한다. 실제 지난해 늘어난 은행권 가계대출 38조5000억원 중 36조7000억원은 주택담보대출이 차지했다. 대출을 받아 집을 사려는 사람들이 지난해 3분기 이후 은행 창구에 대거 몰려든 것이다.

이런 움직임은 올해도 계속됐다. 시중은행의 주택담보대출 잔액은 지난달 4조8000억원이 증가했다. 1분기 누적증가액만 11조6000억원에 달한다.

낮아진 대출 문턱 덕에 올해 1분기 전국의 주택 거래량이 2006년 이후 역대 최대치를 기록한 것은 분명 긍정적인 현상이다. 거래시장 활성화가 주택가격 상승으로 이어지면 "집값이 바닥을 쳤다"는 인식이 퍼지고 다시 거래가 늘어나는 선순환 구조를 갖출 수 있어서다. 국토교통부가 관계부처와 함께 DTI 및 LTV 등 금융규제 완화를 1년 더 연장하는 방안을 검토하고 있는 배경이다.

문제는 미국의 기준금리 인상 가능성, 유럽발(發) 디플레이션 등 글로벌 경제여건이 불확실하다는 점이다. 미국이 하반기 기준금리를 인상하면 국내에 유입됐던 달러가 빠져나가는 구조여서 우리나라 역시 금리를 인상 할 수밖에 없다. 이럴 경우 대출을 낀 집주인들의 원리금 부담은 늘어나는 한편 저금리를 이용해 매매에 나서는 수요자는 줄어드는 상황이 벌어진다.

원리금 부담을 못 이긴 하우스푸어가 증가하면 시장에 매물로 나오는 주택도 늘어난다. 일단 집을 팔아 빚 생활을 청산하자는 분위기가 확산되기 때문이다. 반면 낮은 대출 문턱을 이용해 매매에 나섰던 수요자가 줄어들면 거래는 끊기고 집값은 하락하는 악순환이 이어지게 된다.

허윤경 건설산업연구원 박사는 "금리가 상승하면 주택구입을 위한 대출 문턱도 높아져 거래시장이 다시 위축될 가능성이 있다"며 "최근 주택담보대출이 다소 가파른 속도로 증가하고 있다는 점도 우려스럽다"고 말했다.

조명래 단국대 교수 역시 "전세난을 피해 부채 상환능력이 떨어지는 젊은 층들의 빚 부담이 늘었다는 점이 문제"라며 "한계에 다다른 주택담보대출이 하우스푸어를 양산하는 결과로 이어질 수 있다"고 경고했다.

◇상환능력 악화·가계부채 증가·대출구조 취약…"관리 나서야할 시점" 

저금리 기조 덕에 은행에서 주택담보대출을 받는 사람은 늘어난 반면 이들의 가처분 소득 증가율은 제자리걸음을 하고 있다는 점도 눈여겨볼 부분이다. 가처분 소득에 비해 가계부채 증가폭이 크다는 것은 그만큼 가계의 상환능력이 악화되고 있다는 의미기 때문이다.

지난해 국내 가계의 총 가처분 소득은 3.7% 증가한데 반해 가계부채는 같은 기간 6.9% 늘어났다. 통계청에 따르면 지난해 빚이 있는 가구가 1년간 갚은 원리금은 전년 대비 16% 늘어난 1175만원을 기록했다. 같은 기간 부채가 있는 가계의 가처분소득은 234만원 증가하는데 그쳤다.

상환능력 악화와 함께 우리나라의 주택담보대출 구조가 경기침체에 취약하다는 점도 한국판 서브프라임 모기지 사태에 대한 우려가 제기되는 이유 중 하나다.

2004년 초저금리 정책이 종료된 미국의 경우 금리 인상 이후 주택담보대출(서브프라임 모기지) 원리금을 갚지 못하는 대출자가 급증해 은행권 동반부실로 이어졌다. 

미국과 국내의 주택담보대출 구조를 살펴보면 우리나라가 당시 미국보다 위험한 상황에 처했다는 사실이 뚜렷하게 드러난다. 2004년을 기준으로 미국의 주택담보대출 중 일시상환 방식은 0.08%에 불과했다. 30년 이상 고정금리·장기 대출은 64%를 차지했다.

반면 우리나라 가계 대출은 대부분 단기·일시상환 방식이다. 3년 이하 단기 계약은 18%, 만기 때 일시상환 방식이 30%를 차지한다. 만기 때 대출 전액을 상환해야하는 구조인데다 가계의 상환능력도 악화되고 있어 주택경기가 살아나지 않으면 미국보다 더 심각한 사태가 벌어질 수 있다.

이같은 상황을 우려한 정부는 주택담보대출 구조를 전환하고자 부랴부랴 안심전환대출을 내놨지만 가계부채 관리에는 별 도움이 되지 못하고 있다. 이 상품은 2.6%에 불과한 낮은 고정금리와 분할상환 대출 방식이 적용돼 폭발적인 인기를 얻었지만 안심전환대출로 갈아탄 비율은 전체 주택담보대출의 7.4%(34조원)에 불과하다.

금융권 관계자는 "안심전환대출로 일단 급한 불은 껐지만 은행권이 리스크를 떠안고 계속 지원하기는 힘들다"며 "가계부채 부실이 은행권 동반부실로 이어지면 결국 내수경기 침체로 이어질 것"으로 내다봤다.

주택거래량 증가 등 경기지표 개선에도 소비심리는 아직 회복되지 못했다는 점도 걱정스러운 부분이다. 한국은행이 발표한 지난달 소비자심리지수는 103으로 지난해 같은 기간(108)에도 못 미치고 있다. 빚을 내 집을 산 수요자들이 늘어난 원리금 부담만큼 소비는 줄이고 있는 것으로 풀이된다.

이 관계자는 "집값이 회복되면 자산가치가 늘어나는 효과가 있어 소비심리도 함께 살아날 수 있다"면서도 "다만 대내·외 경제 여건이 불안하다는 점을 감안해 주택담보대출 총량은 묶고 가계부채를 천천히 줄여나가는 쪽으로 정책을 전환할 필요가 있다"고 덧붙였다.  

뉴스1